A partir del 3 de abril de 2025, entra en vigor una modificación significativa de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), publicada el pasado enero de 2025. Esta reforma introduce cambios clave que afectan directamente a las Comunidades de Propietarios y a quienes estén interesados en el alquiler vacacional.
El objetivo principal de estas modificaciones es regular las actividades de alquiler turístico dentro de las Comunidades de Propietarios, otorgando a los vecinos un mayor control sobre el uso de los inmuebles, especialmente en lo que respecta a las viviendas turísticas y la gestión de los gastos comunes.
1. ¿Cuáles son los principales cambios que introduce la reforma respecto al alquiler turístico?
a. Autorización Previa para Alquiler Vacacional:
Los propietarios que deseen destinar su vivienda al alquiler turístico deberán obtener una autorización expresa de la Comunidad de Propietarios, antes de iniciar la actividad. Esta aprobación requiere el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.
b. Establecimiento de Cuotas Especiales:
La Comunidad de Propietarios podrá imponer cuotas especiales o incrementar la participación en los gastos comunes para las viviendas que realicen actividades de alojamiento turístico. Este incremento no podrá superar el 20%, según lo establecido en la presente reforma.
c. Acciones ante el incumplimiento:
Si un propietario inicia o continúa la actividad de alquiler turístico sin la autorización requerida, el presidente de la comunidad, por iniciativa propia o a solicitud de cualquier vecino, puede requerir el cese inmediato de dicha actividad. En caso de negativa, la comunidad está facultada para emprender las acciones legales pertinentes.
2. ¿Qué implicaciones tiene esta reforma para los propietarios y las Comunidades de Propietarios?
La reforma otorga a las Comunidades de Propietarios un mayor control sobre las actividades de alquiler turístico dentro del edificio. Además, se refuerza la capacidad de la comunidad para actuar rápidamente en caso de incumplimientos por parte de los propietarios.
a. Para Propietarios:
Es esencial obtener la aprobación de la comunidad antes de destinar una vivienda al alquiler turístico. Además, deberán estar preparados para asumir posibles incrementos en las cuotas de gastos comunes.
b. Para Comunidades de Propietarios:
Se les otorga la capacidad de regular y controlar la proliferación de viviendas turísticas en el edificio, asegurando así una convivencia armoniosa y equitativa.
3. ¿La nueva normativa tiene carácter retroactivo?
No, la reforma no tiene efectos retroactivos. Los propietarios que ya estuvieran ejerciendo actividades de alquiler turístico antes de la entrada en vigor de la ley podrán continuar con ellas, siempre y cuando cumplan con la normativa sectorial vigente.
Sin embargo, las Comunidades de Propietarios pueden decidir no aprobar el alquiler turístico, y los vecinos tendrán el poder de denunciar cualquier infracción, lo que podría conllevar sanciones.
4. ¿Qué mayoría es necesaria para que la comunidad apruebe, limite, condicione o prohíba las actividades de alquiler turístico?
Para tomar decisiones relacionadas con el alquiler turístico, como aprobar, limitar, condicionar o prohibir estas actividades, se requiere el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación.
5. ¿Qué acciones puede emprender la comunidad si un propietario no cumple con la normativa sobre alquiler turístico?
Si un propietario no cumple con la normativa y continúa con la actividad de alquiler turístico sin la aprobación de la comunidad, el presidente, por iniciativa propia o a petición de cualquier vecino, puede requerir la cesación inmediata de la actividad. Si el propietario no atiende este requerimiento, la comunidad puede iniciar las acciones judiciales correspondientes para hacer cumplir la normativa.
6. ¿Qué deben hacer los propietarios interesados en iniciar una actividad de alquiler turístico tras la entrada en vigor de la reforma?
Los propietarios interesados en destinar su vivienda al alquiler turístico después del 3 de abril de 2025 deben solicitar la aprobación expresa de la Comunidad de Propietarios. Es recomendable presentar esta propuesta en una junta de propietarios y obtener el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación. Además, deben asegurarse de cumplir con la normativa turística sectorial aplicable.
7. ¿Qué pasos debe seguir una Comunidad de Propietarios para regular el alquiler turístico en su edificio?
La Comunidad de Propietarios puede convocar una junta para debatir y votar sobre la regulación del alquiler turístico en el edificio. Para aprobar, limitar, condicionar o prohibir estas actividades, se requiere el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación. Además, pueden acordar la imposición de cuotas especiales de gastos para las viviendas que realicen actividades de alojamiento turístico, con un incremento máximo del 20%.
Aunque no es obligatorio, es altamente recomendable que las Comunidades de Propietarios actualicen sus estatutos para incorporar las nuevas regulaciones sobre el alquiler turístico. Esto proporcionará una base legal más sólida para la gestión y regulación de estas actividades dentro de la comunidad.
8. ¿Qué sanciones pueden imponer a los propietarios que incumplan la normativa sobre alquiler turístico
En el contexto de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, las Comunidades de Propietarios no tienen la facultad directa para imponer sanciones económicas a los vecinos que incumplen la normativa interna. Para abordar estas situaciones, es necesario recurrir al sistema judicial. La comunidad puede iniciar acciones legales solicitando al Juez la cesación de la actividad que genera molestias o incumple las normas comunitarias. En caso de que el Juez falle a favor de la comunidad, el propietario infractor podría ser condenado a indemnizar por daños y perjuicios, así como a asumir las costas procesales.
Esta reforma busca equilibrar los intereses de los propietarios que desean rentabilizar sus inmuebles mediante el alquiler vacacional y la necesidad de mantener la convivencia y tranquilidad en las comunidades de vecinos. Se recomienda a todas las partes involucradas familiarizarse con estos cambios y, en caso de dudas, consultar con profesionales especializados en derecho inmobiliario.
