La entrada en vigor de la Ley 6/2025, de 10 de diciembre de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, marca un punto de inflexión en la regulación de las viviendas vacacionales en Canarias. Su objetivo es reequilibrar tres ámbitos que han convivido en tensión: el acceso a la vivienda, la actividad turística y la ordenación del territorio.
A continuación, presentamos una visión clara y estructurada de los aspectos más relevantes para propietarios, explotadores, comunidades y operadores del sector.
1. El planeamiento urbanístico se convierte en la clave del sistema.
El mayor cambio introducido por la ley es situar el planeamiento urbanístico como requisito indispensable para habilitar nuevas viviendas turísticas. La norma establece que:
- El 90% de la edificabilidad residencial debe destinarse a vivienda habitual, dejando únicamente un 10% para la vivienda vacacional
- Solo podrá autorizarse uso turístico si la zona no es mercado residencial tensionado, y si la ordenación urbanísitica demuestra que existe suelo suficiente para vivienda habitual.
- Se prohíbe habilitar viviendas turísticas en:
- asentamientos agrícolas;
- suelos rústicos de protección natural o paisajística;
- espacios naturales protegidos;
- zonas donde el planeamiento mezcle indistintamente uso residencial y turístico;
- viviendas protegidas.
Este enfoque convierte al planeamiento en el verdadero “semáforo” que determinará qué zonas pueden o no admitir nuevas explotaciones turísticas.
2. Reglas de aplicación directa
La ley incorpora requisitos de cumplimiento inmediato:
- Antigüedad mínima de 10 años de la vivienda.
- Suspensión automática de nuevas altas en caso de zona tensionada.
- Las comunidades de propietarios pueden limitar o prohibir la actividad si así lo recoge el título constitutivo o los estatutos.
3. Declaración responsable reforzada
Se mantiene la figura de la declaración responsable, pero con un nivel de exigencia reforzado. Ahora debe acompañarse de:
- Memoria de actividad con descripción y planos, entre otros.
- Certificado de la comunidad acreditando ausencia de prohibición.
- Cédula urbanística que confirme la habilitación del uso turístico por el planeamiento urbanístico.
La declaración:
- Permite iniciar la actividad desde su presentación.
- Tiene una vigencia limitada de 5 años.
- Exige renovación cumpliendo nuevamente todos los requisitos.
4. Mayor control administrativo
La ley obliga a Ayuntamientos y Cabildos a activar planes de inspección en plazos muy breves:
- 8 meses para los Ayuntamientos,
- 6 meses para los Cabildos.
Esto anticipa un incremento notable de las actuaciones de supervisión.
5. Dos regímenes según quién explote la vivienda
A) Propietario-explotador: uso turístico consolidado
Quienes exploten directamente su vivienda podrán solicitar la declaración de uso turístico consolidado, que supone:
- mantener la actividad sin límite temporal,
- destinar la vivienda exclusivamente a uso turístico,
- reconocer, en su caso, la situación legal de consolidación turística, incluso donde el planeamiento no admita ese uso.
La declaración de uso consolidado dejará de surtir efectos si cesa la actividad por más de un año, se transmite la propiedad, se extingue la personalidad de quien sea propietario, se realizan determinadas obras o se extingue el derecho de uso.
B) Explotador no propietario
Podrán continuar la actividad durante 5 años, salvo finalización anticipada del contrato, con una excepción social para hogares con ingresos inferiores a 2,5 veces el IPREM.Tras ese plazo, solo podrán seguir si la vivienda resulta habilitada conforme al nuevo régimen.
6. Incentivos para reorientar parque residencial y modernizar zonas turísticas
La ley introduce varios incentivos:
- Extensión de la autorización hasta 20 años si el titular destina otra vivienda deshabitada a alquiler de larga duración.
- Posibilidad de transformar edificios residenciales completos en uso turístico exclusivo mediante modificación del planeamiento.
- Opción de convertir viviendas unifamiliares aisladas en villas turísticas,
7. Requisitos técnicos mínimos.
Hasta la futura normativa de clasificación y categorización, se exigen:
- Superficie útil mínima de 35 m².
- 2 o 3 baños según número de plazas.
- Equipos de refrigeración con eficiencia energética mínima A.
- Certificación energética F (pre-2007) o D (posteriores).
- Sistema de ACS mediante renovables.
- Acceso rodado y cumplimiento de accesibilidad.
A tener en cuenta que los requisitos aquí esgrimidos pueden variar y ser más flexibles cuando nos encontramos ante supuestos de las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma.
Una norma necesaria, pero compleja y llamada a evolucionar.
La Ley 6/2025 supone un cambio estructural en la regulación de las viviendas vacacionales en Canarias. Reforzando el papel del planeamiento urbanístico, endureciendo requisitos y creando regímenes diferenciados, la norma busca equilibrar mercado de vivienda, actividad turística y sostenibilidad territorial.
El nuevo marco regulatorio nace en un contexto social y económico especialmente sensible: la presión de la vivienda, el peso del turismo como motor económico y la necesidad de modelos urbanos sostenibles.
Es, por tanto, una norma controvertida:
- Impacta directamente en pequeños y medianos propietarios.
- Introduce límites urbanísticos estrictos que requerirán gran coordinación municipal.
- Afecta a operadores turísticos y plataformas digitales.
- Se enfrenta a expectativas divergentes entre sectores económicos y ciudadanía.
Además, su eficacia dependerá de la capacidad de los Ayuntamientos y Cabildos para adaptar su planeamiento, tramitar cédulas urbanísticas y ejercer un control riguroso.
Todo apunta a que se trata de una regulación llamada a ajustarse y evolucionar mediante desarrollo reglamentario, interpretaciones administrativas y futuras reformas legislativas.
En este escenario de transición, será clave ofrecer seguridad jurídica y acompañamiento técnico tanto a propietarios como a explotadoras y administraciones públicas.
Mónica Fariña Cabrera
Abogada - Responsable del Área Legal
Eduardo Baamonde de Luis
Abogado